Cette page ne publie pas de taux : ils changent chaque semaine et un taux non daté est un taux faux. Elle donne ce qui ne change pas, à savoir les règles qui bornent votre capacité d’emprunt, la composition réelle du coût, et les deux droits qui vous permettent de faire baisser la facture après avoir signé.
Les deux limites qui décident de tout
Depuis 2022, deux plafonds s’imposent aux banques et non plus seulement à leur prudence.
35 % de taux d’endettement, assurance emprunteur comprise. C’est le rapport entre vos charges de crédit et vos revenus. Le mot « comprise » est important : une assurance coûteuse mange votre capacité d’emprunt, euro pour euro.
25 ans de durée maximale, portée à 27 ans lorsque l’entrée dans le logement est différée, par exemple pour une construction ou des travaux importants.
Les banques peuvent déroger à ces limites sur une part minoritaire de leur production, réservée en priorité aux primo-accédants et à la résidence principale. Cette marge existe, elle ne se demande pas : elle s’obtient sur un dossier solide.
⚠️ Conséquence pratique : votre capacité d’emprunt se calcule à l’envers. Ce n’est pas le prix du bien qui détermine la mensualité, c’est la mensualité maximale qui détermine le budget.
Ce que coûte un prêt, au-delà du taux
Comparer deux offres sur le seul taux nominal conduit régulièrement au mauvais choix. Quatre postes s’y ajoutent.
L’assurance emprunteur. Elle représente une part importante du coût total, davantage encore pour un emprunteur de plus de cinquante ans ou avec des antécédents médicaux. C’est le poste le plus négociable, voir plus bas.
Les frais de dossier, facturés par la banque, souvent négociables.
La garantie, hypothèque ou caution mutuelle. La caution est généralement moins chère et une partie peut vous être restituée à la fin du prêt, ce que l’hypothèque ne prévoit pas.
Les frais d’acquisition, dits frais de notaire, qui ne font pas partie du prêt mais qu’il faut financer : ils pèsent nettement plus lourd dans l’ancien que dans le neuf.
Le seul chiffre qui permette de comparer est donc le taux annuel effectif global, le TAEG, qui agrège le taux, l’assurance, les frais de dossier et la garantie. Il figure obligatoirement sur toute offre.
L’assurance emprunteur : là où l’on gagne le plus vite
C’est le point de cette page à retenir si vous n’en retenez qu’un. Deux droits vous appartiennent, et les banques ne les mettent pas en avant.
La délégation d’assurance. Vous n’êtes pas obligé de prendre l’assurance de la banque qui vous prête. Vous pouvez présenter le contrat d’un autre assureur, que la banque doit accepter dès lors que les garanties sont équivalentes. Le mot compte : le refus ne peut porter que sur l’équivalence, pas sur le principe.
La résiliation à tout moment. Depuis la loi du 28 février 2022, dite loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur quand vous voulez et sans frais, à garanties équivalentes, y compris des années après la signature. C’est un changement considérable : avant, il fallait respecter des fenêtres annuelles.
La même loi a supprimé le questionnaire médical pour les prêts dont la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et dont le remboursement s’achève avant les 60 ans de l’assuré. Un emprunteur avec un antécédent médical qui entre dans ces conditions n’a donc plus à le déclarer, ni à subir de surprime à ce titre.
Voir notre page assurance emprunteur.
Les prêts aidés, et à qui ils servent
Ils viennent en complément d’un prêt principal, jamais seuls, et ils réduisent le coût total plutôt que le prix du bien.
- Le prêt à taux zéro, pour un premier achat de résidence principale, sous conditions de revenus et de zone géographique. Son montant et son périmètre ont changé plusieurs fois : c’est à vérifier à la date de votre projet, pas sur un article ancien ;
- le prêt Action Logement, pour les salariés d’entreprises cotisantes ;
- le prêt d’accession sociale et les prêts des collectivités, qui varient d’un territoire à l’autre ;
- l’épargne logement, plan ou compte, dont les droits à prêt dépendent de l’ancienneté et du taux de l’époque.
⚠️ Ces prêts ne se cumulent pas librement et se demandent avant l’offre de prêt principal. Les intégrer après coup oblige à refaire le montage.
Renégocier, racheter, ou ne rien faire
Un prêt en cours n’est pas figé, et trois chemins existent.
Renégocier avec sa banque est le plus simple, sans frais de dossier ni de garantie, mais votre banque n’a aucune obligation d’accepter.
Faire racheter son prêt par une autre banque donne plus de levier, au prix de frais de garantie, de dossier et, le cas échéant, d’indemnités de remboursement anticipé. L’opération se juge sur le gain net, jamais sur l’écart de taux seul.
Changer seulement d’assurance, sans toucher au prêt, est possible à tout moment depuis 2022. C’est l’opération la moins coûteuse et la plus rapide, et c’est celle par laquelle commencer quand l’écart de taux ne justifie pas un rachat.
Si vous cumulez plusieurs crédits, la question change de nature : voir rachat de crédits.
Ce que la banque regarde, au-delà du taux d’endettement
Deux dossiers au même taux d’endettement ne reçoivent pas la même réponse. Quatre critères font la différence.
Le reste à vivre. Ce qui demeure une fois la mensualité payée, rapporté au nombre de personnes du foyer. Un endettement de 33 % ne se juge pas pareil avec un revenu de 2 000 € ou de 8 000 €, et c’est ce critère qui explique les refus sous le plafond de 35 %.
Le saut de charge. L’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité. Un saut modéré rassure : il montre que vous avez déjà démontré votre capacité à payer ce montant.
La tenue des comptes. Les trois derniers mois de relevés sont lus. Découverts répétés, rejets de prélèvement et paiements de jeux d’argent pèsent plus lourd que beaucoup ne l’imaginent.
L’épargne résiduelle. Ce qui reste après l’apport et les frais. Une banque prête plus volontiers à qui garde de quoi encaisser un imprévu.
⚠️ Ces quatre points s’améliorent en quelques mois, et à peu de frais : solder un petit crédit, éviter les découverts, laisser une épargne de côté. C’est ce qu’un conseiller regarde d’abord, avant même de parler de taux.
Le calendrier, et les délais qui ne se négocient pas
Un achat immobilier est une suite de délais légaux, et les connaître évite de promettre une date qu’on ne pourra pas tenir.
- Dix jours de rétractation après la signature du compromis, pour l’acquéreur non professionnel, sans motif et sans frais ;
- la condition suspensive de prêt, inscrite au compromis, qui vous protège si le financement est refusé. Sa durée est négociée, souvent 45 à 60 jours : trop courte, elle vous met en défaut ;
- onze jours avant de pouvoir accepter l’offre de prêt. La loi impose dix jours de réflexion pleins : une offre reçue le 1er ne peut être retournée qu’à partir du 12. Ce délai ne se raccourcit pas, même d’un jour ;
- trente jours de validité au minimum pour l’offre de prêt, pendant lesquels la banque maintient ses conditions.
En pratique, entre le compromis et la signature chez le notaire, comptez trois mois. C’est le délai que le compromis doit refléter, et c’est la première chose à vérifier avant de signer quoi que ce soit.
Les questions qu’on nous pose sur le prêt immobilier
Combien puis-je emprunter ?
Le calcul se fait à l’envers : la mensualité maximale est celle qui maintient vos charges de crédit sous 35 % de vos revenus, assurance comprise, sur une durée d’au plus 25 ans. C’est cette mensualité qui fixe le budget, et non le prix du bien qui vous plaît.
Un prêt sans apport est-il possible ?
C’est possible mais plus difficile, parce que l’apport sert d’abord à couvrir les frais d’acquisition, qui ne sont pas financés par le prêt. Un dossier sans apport se compense par la stabilité des revenus, une épargne résiduelle et, souvent, le statut de primo-accédant.
Suis-je obligé de prendre l’assurance de ma banque ?
Non. Vous pouvez présenter le contrat d’un autre assureur, et la banque ne peut le refuser que si les garanties ne sont pas équivalentes. Depuis 2022, vous pouvez même changer d’assurance à tout moment, sans frais.
Le questionnaire médical est-il toujours obligatoire ?
Non, pas dans tous les cas. Il est supprimé lorsque la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par emprunteur et que le remboursement s’achève avant les 60 ans de l’assuré. Au-delà de ces seuils, il reste exigé.
Faut-il renégocier ou faire racheter son prêt ?
Renégocier coûte moins cher mais dépend du bon vouloir de votre banque ; le rachat donne plus de levier mais s’accompagne de frais. Dans les deux cas, jugez sur le gain net en euros sur la durée restante, et commencez par regarder l’assurance, qui se change seule et sans frais.
Pourquoi ne publiez-vous pas les taux du moment ?
Parce qu’ils changent chaque semaine, varient par région et par profil, et qu’un taux affiché sans date est trompeur. Nos conseillers les regardent avec vous au moment de l’appel, et la seule comparaison honnête porte de toute façon sur le TAEG, pas sur le taux nominal.